양도차익이 부동산법인으로 양도차익 시 ,

 

...

 

올해부터 개인 부동산 투자의 한계를 느낀 분들이 부동산 법인을 설립해 주택 투자를 많이 했습니다.

실제로 2019년도에 법인을 설립했다면 2020년도에 매도한 것이 있을텐데요, 12월말 결산법인이라면 3월말까지 법인세를 신고 납부하는데 곧 도래하는 법인세 납부서가 기대 반 걱정 반이라고 생각합니다.

실제로 부동산 법인으로서 양도 차익이 있을 경우, 실제로 얼마의 세금을 부담하고 대표자인 개인에게 배분되는 이익금이 세후 얼마인지 알고 싶은 분이 많으신 것 같아서 오늘 포스팅을 준비해 보았습니다.

사실 저는 2016년도에 부동산 법인을 설립한지 올해 벌써 5년째 결산을 하고 있어요.매번 법인세를 준비할 때마다 벌써 돈은 썼는데 세금이래? 후훗 다들 생각하겠죠?그렇기 때문에 지금쯤 법인세를 내기 위해 추가로 파는 분들도 계십니다.

저는 작년에 법인에 많은 물건을 팔았기 때문에 다가올 법인세가 부담이 되고 있습니다.

 

양도차익이 5천만원씩 / 3개인 주택을 매각했다면 법인세와 실제 대표자에게 세후 수익금은 얼마입니까?1. 양도차익이 실제로 5천만원씩 3개의 주택을 매각해 총 양도차익이 1.5억원이라면, 토지등의 양도소득에 대한 추가 과세 2020년의 매각건은 10%의 1500만원, 2021년의 매각건부터는 20%의 3000만원입니다.참고로 이 추가과세는 비용처리가 안됩니다.2. 양도차익 즉 수익이 발생하였으므로 대표자로서 월급을 받을 수 있습니다.예를 들어 한달에 월급을 200만원 받는다면 법인 소득이 -->개인에게 올때 근로 소득세를 지불합니다. 회사에서 월급을 받는다는 이유로 이때 소득세가 발생하는데 200만원*12개월=2400만원이기 때문에 약 252만원의 소득세를 내게 됩니다.

또한 급여 수령 시 4대 보험료 납부합니다.급여의 약 17%인 4대 보험료, 즉 약 408만원의 국민건강보험과 건강보험료를 납부합니다.

3. 사업소득에 대한 법인세 양도차익 5000만원짜리 3개의 주택을 매각한 약 1.5억원에 대한 이익에 대하여 법인사업을 위하여 지출한 비용 등을 공제합니다.대표자 급여, 법인 자동차 렌탈비, 유류비, 식사비, 강의비, 세무사 기장료, 사무실 임대료, 인테리어 비용, 기타 법인 카드 사용료 등, 법인의 사업영위를 위해서 지출한 비용등을 계산해 봅니다.예를 들어 대표자 급여(2400만원)를 포함해 약 5000만원의 비용을 지출했을 경우로 예를 들어 보겠습니다.

1.5억원 - 5000만원 = 1억에 대한 법인세는 10%인 1000만원입니다.

4. 배당소득세위에서 1.5억원 - 5000만원(비용) - 3000만원(추가과세) - 1000만원(법인세) 빼고 약 6000만원의 이익잉여금이 남습니다.이것을 법인 보유금으로 남겨 두어도 되고, 주주가 3명이면, 2000만원씩 배당할 수도 있습니다.배당 소득세는 1년에 1 인당 2000만원까지 15.4%의 소득세를 부담합니다.2000만원 * 15.4% = 308만원 * 3인 = 924만원의 배당소득세를 지급합니다.

양도차익이 5천만원씩 / 3주택을 매도하고 총이익이 1.5억원이면 법인세와 실제로 대표자에게 세후수익금은 얼마입니까?

추가과세 : 3000만원 법인세 : 1000만원 소득세와 4대보험료 = 660만원 배당소득세 = 924만원 법인운영에 대한 지출 = 2400만원 - 2600만원(급여)= 2600만원 (급여외 법인카드 등의 비용은 혜택이라고도 할 수 있습니다.)

급여 : 2400만원 - 660만원 = 1740만원 배당소득 : 6000만원 - 924만원 = 5076만원

결론을 내리면, 1.5억원에 대한 세금 및 비용은 8184만원의 대표자에게 도달한 세후 이익금은 6816만원입니다.

--> 법인 운영 지출에 대한 2600만원을 혜택으로 볼 수도 있습니다.종합부동산세를 내게 되면 부담세가 더 커질지도 모릅니다.배당을 한 사람이 모두 받게 되면, 배당 소득세는 더 커질 수 있어요.법인 및 대표자의 개별적인 사항으로 상기 사항은 변동될 수 있으며 보편적이고 대략적인 산식입니다.

각자 놓인 양도 차익에 따라 계산해 보세요.

오랜 세월 법인을 운영해 온 결과 법인을 설립했다고 해서 법인에서 모두 투자하는 것보다 비조정 지역에서 2년 보유하는 것이 좋았습니다.

법인이라고 해서 개인보다 드라마틱하게 세금을 적게 내는 구조는 아닙니다.양도소득세 중과되지 않는 비조정 지역의 경우 개인분, 어쩌면 개인보다 더 많이 낼 수도 있어요.

특강할 때도 여러 번 이야기합니다.

투자 지역이나 물건을 분석하고 조정 지역인지, 비조정 지역인지, 단기 매각할 것인지, 2년 이상 보유할 것인지, 예상되는 시나리오에 따라 명의를 개인에게 할 것인지 법인으로 할 것입니다.

명의를정해서투자지역과물건을선정하는것이아니라투자할지역과물건을보고명의를정하는거죠.결국 부동산 시장과 도시 구조에 대한 이해와 안목이 가장 중요합니다.

...

법인을 활발하게 운영하고 있는 저도 개인 투자는 늘 해왔습니다.

현재도 투자하는 지역과 물건을 보고 명의를 정합니다.

결국 시간과 자본에 대한 이상적인 자유를 위한 활동이니 주객이 전도되는 일이 없기를 바랍니다.^^

지난 주에 몇 군데로 임장을 갔었는데요.모르는 다른 팀과 함께 집을 보기도 하고 점심에 본가가 저녁때 계약되기도 하죠.임대차계약서를 쓰다 보면 서너 명씩 움직이는 투자클럽도 보이고,

시장이 조용한 것 같은데 빨리 움직일 것 같아요.제가 좋아 보이는 지역과 사물은 다른 사람들에게도 좋아 보이기 때문입니다.조금 급하게 움직인 것은 아닙니다만, 하지만 최근 또 매입한 물건이 있는데요.많은 고민만큼 기다리는 시간도 의미가 있는 것 같아요

불금입니다^^ 즐거운 주말 보내세요~~